Nettoyer la façade ou la toiture d'une copropriété : qui décide et comment voter ?
Syndic, conseil syndical ou copropriétaire : voici la majorité à réunir en assemblée générale, la différence entre nettoyage et ravalement, et les quatre étapes d'un dossier qui passe au vote du premier coup.
Publié et mis à jour le 27 octobre 2026
En bref
Quelle procédure pour votre copropriété ?
Indiquez la nature des travaux, la situation et la hauteur de l'immeuble : vous obtenez la majorité à réunir, la marche à suivre et les pièces à joindre à la convocation.
Votre procédure
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Indication générale, sans valeur juridique. Le règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières : vérifiez-le avec votre syndic.
Rédigé et validé par un professionnel
Nicolas Roy, fondateur d'Aerodronecleaner
Télépilote de drone certifié (CATS), Certibiocide et habilitation électrique H0B0, après vingt ans d'expérience en management
Sur une copropriété, je commence par une inspection par drone de la façade et de la toiture. Le syndic dispose ainsi de photos de l'état réel à joindre à la convocation : les copropriétaires votent sur des faits, pas sur une description.
Vérifier le profil de Nicolas RoyUn nettoyage se vote à la majorité simple, une isolation non
La majorité dépend de la nature des travaux, pas de leur montant. Tant que l'on entretient le support sans le transformer, c'est l'article 24 qui s'applique. Dès que l'on améliore ou modifie l'immeuble, on bascule en principe sur l'article 25.
| Type de travaux | Exemple | Majorité en AG | À savoir |
|---|---|---|---|
| Nettoyage ou démoussage seul | Mousses sur la toiture, coulures noires et lichens sur la façade | Article 24 (majorité simple) | Entretien des parties communes, sans modification du support |
| Nettoyage avec traitement hydrofuge | Démoussage suivi d'une protection qui ralentit le retour de la mousse | Article 24 (majorité simple) | Reste un entretien : on protège le support existant sans le transformer |
| Ravalement avec réparations | Reprise des fissures et de l'enduit, remise en peinture | Article 24 en principe | Peut être imposé par injonction du maire, avec un délai de 6 mois pour agir |
| Travaux d'amélioration | Isolation thermique par l'extérieur, changement d'aspect de la façade | Article 25 (majorité de tous les copropriétaires) | Les absents comptent dans le calcul : la majorité est plus difficile à réunir |
Source : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24 et 25 ; ANIL. Le règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières de répartition des charges.
Un nettoyage régulier repousse le ravalement
Le nettoyage retire les salissures, le ravalement répare le support. Une façade couverte de lichens et de coulures noires n'a pas forcément besoin d'un ravalement : souvent, l'enduit est sain sous la saleté.
Service-Public.fr le rappelle : entre deux ravalements, les façades doivent rester en bon état de propreté, ce qui peut passer par un simple nettoyage. Dans les communes soumises à un arrêté préfectoral, le ravalement est exigé au moins une fois tous les 10 ans. Partout ailleurs, le maire peut l'imposer par injonction, avec 6 mois pour engager les travaux et une amende de 3 750 euros à la clé.
Pour comprendre d'où viennent les traces sombres, lisez notre guide façade noircie : causes et nettoyage.
Quatre étapes pour un dossier voté du premier coup
1. Constater l'état avec des photos
Une inspection par drone montre la toiture, les solins, les arêtiers et le haut de la façade, que personne ne voit depuis la rue. Ces photos jointes à la convocation répondent d'avance au copropriétaire qui demande « est-ce vraiment nécessaire ? ».
2. Réunir des devis comparables
Même surface, même traitement, même prise en charge de l'accès. L'assemblée générale fixe le montant au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire (article 21 de la loi de 1965). Un devis qui inclut l'échafaudage et un autre qui ne l'inclut pas ne se comparent pas.
3. Inscrire la résolution à l'ordre du jour
Des travaux non inscrits à l'ordre du jour ne peuvent pas être votés. La résolution précise la nature des travaux, le prestataire, le montant, le calendrier des appels de fonds et la répartition selon les tantièmes.
4. Voter, commander, informer les résidents
Après le vote, le syndic commande les travaux. Un affichage dans le hall quelques jours avant l'intervention suffit : fenêtres fermées côté traité, véhicules et objets déplacés des abords.
Quatre erreurs qui font repousser le vote d'un an
1. Présenter un ravalement quand un nettoyage suffit
Le montant fait peur et la résolution est rejetée. Commencer par un nettoyage permet de constater l'état réel de l'enduit avant d'engager des réparations.
2. Oublier l'accès dans la comparaison des devis
Sur un immeuble, l'échafaudage ou la nacelle représente souvent une grosse part du budget. Un devis par drone ou perche télescopique n'a pas ce poste : comparez des montants totaux.
3. Une résolution trop vague
« Travaux de façade » sans prestataire ni montant ne permet pas de commander après le vote. Il faut alors une nouvelle assemblée.
4. Choisir un traitement inadapté au support
Un jet haute pression sur un enduit ancien ou des tuiles fragiles abîme ce qu'il devait entretenir. Sur la toiture, voyez notre guide traitement choc ou action lente pour choisir la bonne méthode.
Sans échafaudage, la résidence reste vivable pendant le chantier
Le drone et la perche télescopique traitent la façade et la toiture depuis le sol. Pas de structure devant les fenêtres pendant des semaines, pas d'emprise durable sur le trottoir, pas de tuiles cassées par des passages sur le toit.
Découvrez notre nettoyage de façade par drone ou perche télescopique et notre nettoyage de toiture par drone. Pour préparer le budget de la toiture, consultez notre guide sur le prix d'un démoussage au m².
Nettoyage en copropriété, vos questions
Quelle majorité pour voter le nettoyage de la façade en copropriété ?
La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les absents ne comptent pas. Si les travaux comprennent une amélioration, comme une isolation thermique par l'extérieur, c'est en principe la majorité de l'article 25 qui s'applique.
Le syndic peut-il faire nettoyer la toiture sans vote de l'AG ?
Non pour un nettoyage programmé : il doit être voté, sauf s'il s'agit de petite maintenance déjà couverte par le budget prévisionnel. L'exception est l'urgence : l'article 18 de la loi de 1965 permet au syndic de faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à charge pour lui d'informer les copropriétaires et de convoquer une assemblée générale.
Quelle différence entre nettoyage et ravalement de façade ?
Le nettoyage retire mousses, lichens, pollution et coulures sans toucher au support. Le ravalement remet la façade en état : reprise des fissures, de l'enduit, parfois peinture. Selon Service-Public.fr, entre deux ravalements, les façades doivent rester en bon état de propreté, ce qui peut passer par un simple nettoyage. Un nettoyage régulier retarde souvent le ravalement.
Le ravalement est-il obligatoire tous les 10 ans à Marseille ou Toulon ?
La périodicité de 10 ans ne s'applique que dans les communes soumises à un arrêté préfectoral. Ailleurs, aucune fréquence n'est fixée, mais le maire peut toujours imposer un ravalement par injonction : la copropriété dispose alors de 6 mois pour engager les travaux, et une amende de 3 750 euros peut être prononcée. Vérifiez auprès du service d'urbanisme de votre mairie.
Comment est répartie la facture du nettoyage entre copropriétaires ?
Selon les tantièmes de charges générales attachés à chaque lot, conformément à l'article 10 de la loi de 1965, sauf clause particulière du règlement de copropriété. Une toiture ou une façade qui ne concerne qu'un bâtiment peut relever de charges spéciales si le règlement le prévoit.
Faut-il plusieurs devis pour nettoyer la façade d'une copropriété ?
L'assemblée générale fixe un montant à partir duquel la mise en concurrence des marchés et contrats est obligatoire (article 21 de la loi de 1965). Au-delà de ce seuil, le conseil syndical doit pouvoir comparer plusieurs offres. Même en dessous, joindre deux devis à la convocation facilite le vote.
Le nettoyage par drone d'un immeuble est-il autorisé ?
Oui, par un télépilote professionnel qui respecte la réglementation DGAC sur les drones à usage professionnel et obtient, quand le lieu l'exige, les autorisations préfectorales. Aerodronecleaner prépare ces démarches avant l'intervention et peut traiter une façade jusqu'à 50 mètres de hauteur depuis le sol.
Les résidents doivent-ils quitter les lieux pendant l'intervention ?
Non. Il suffit de fermer les fenêtres de la façade traitée et de libérer les abords pendant la pulvérisation. Sans échafaudage, il n'y a ni emprise durable sur le trottoir ni structure qui reste plusieurs semaines devant les fenêtres.
Ressources utiles
Approfondissez avec le guide hydrofuge de toiture : utile ou pas, le guide quand démousser sa toiture, notre nettoyage de sol extérieur pour les allées et parkings de résidence, nos réalisations avant et après et nos zones d'intervention dans le Var et les Bouches-du-Rhône.
Un dossier prêt pour votre prochaine assemblée générale
Devis détaillé en 24h et inspection par drone offerte, avec photos à joindre à la convocation
Sources
- Légifrance - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 10, 18, 21, 24 et 25)
- ANIL - Quelles sont les règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété ?
- Service-Public.fr - Ravalement de façade d'un immeuble : à quelle fréquence ? (articles L126-1 à L126-6 du Code de la construction et de l'habitation)
- Ministère de la Transition écologique - Drones à usages professionnels et réglementation DGAC